DEVELOPPEMENTS

Publication : Etude sur les SARL de famille à l’IR et les locations meublées (11/2020)

Après une comparaison synthétique des différentes formules sociétaires possibles (1ère partie), nous examinons plus particulièrement l’hypothèse de la SARL de famille optant pour le régime de l’impôt sur le revenu (IR) (2ème partie). A ce titre, il convient de tenir compte des paramètres à la fois juridiques, fiscaux et sociaux.

Voir notre étude complète sur le sujet

Jurisprudence : Résiliation du bail rural en cas de non-paiement du fermage

Le non-paiement du fermage constitue une cause de résiliation du bail à ferme si le bailleur initie la procédure de résiliation en saisissant le tribunal paritaire des baux ruraux après l’envoi de deux mises en demeure (art. L. 411-31 du code rural). Ce motif de résiliation ne peut pas être invoqué en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes justifiés par le fermier. Sur ce point, la Cour de cassation précise que le défaut d’information du preneur du changement de propriétaire et le dépôt des loyers dus auprès de la CARPA (caisse des avocats) ne peuvent pas constituer une excuse du non-paiement pouvant échapper à la résiliation judiciaire du bail rural (Cass. 22/10/2020, n° 19-16.832).

Voir notre ouvrage complet sur les Baux ruraux

Publication : Transmission de l’entreprise agricole (11/2020)

Nous avons procédé à la rédaction d’une nouvelle publication consacrée aux aspects juridiques, fiscaux et sociaux de la transmission des entreprises agricoles.

Cet ouvrage est diffusé sous la forme d’un e-book.

Voir notre ouvrage complet sur la Transmission de l’entreprise agricole

Accord impératif du nu-propriétaire en cas de location à une SAFER (10/2020)

Il est relativement courant que les biens immobiliers agricoles fassent l’objet d’un démembrement de propriété, notamment après le décès d’un parent et la présence du conjoint survivant avec des enfants héritiers. Dans ce cadre, la propriété est détenue par un nu-propriétaire et l’usage ou le revenu des biens revient à un usufruitier (art. 578 et s. du code civil). En cas de location des biens, l’usufruiter a la qualité de bailleur. Toutefois, l’article 595 du code civil précise que l’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural.

La Cour de cassation confirme que cette même règle doit également s’appliquer en cas de mise à disposition auprès d’une SAFER, formule de location qui permet de déroger au statut du fermage (art. L. 142-6 du code rural). Selon la Cour suprême, la condition de concours du nu-propriétaire s’applique à tous les baux portant sur un fonds rural, qu’ils paraissent ou non soumis au statut du fermage lors de la conclusion du contrat, la cour d’appel, abstraction faite d’un motif surabondant sur la convention d’occupation précaire, a retenu, à bon droit, que la convention du 30 avril 2014, même si elle dérogeait aux dispositions de l’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime, s’analysait en un bail rural sur un fonds rural et nécessitait en conséquence l’accord du nu-propriétaire (Cass. 22/10/2020, n° 19-11555).

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Sociétés agricoles : convention de mise à disposition ou bail rural (10/2020)

En principe, les associés exploitants des sociétés agricoles et propriétaires de biens immobiliers agricoles exploités par la société sont simplement titulaires d’une convention de mise de disposition qui déroge au statut du fermage (art. L. 411-2 du code rural).

En revanche, l’associé qui devient non exploitant voit sa convention soumise au statut du fermage s’il laisse les biens à la disposition de la société. Selon la Cour de cassation, l’article L. 411-2 du code rural et de la pêche maritime doit être interprété en ce sens que la cessation de la participation personnelle à l’exploitation au sein de la société bénéficiaire de la mise à disposition ne permet plus à l’auteur de celle-ci, à compter de la date de cet événement, de se prévaloir de l’exclusion du statut du fermage, à moins qu’il n’ait manifesté concomitamment son intention de mettre fin à cette mise à disposition (Cass. 10/09/2020, 19-20.856). Dans ces conditions, la société qui exploite les biens peut revendiquer être titulaire d’un bail à ferme et l’associé non exploitant propriétaire ne saurait résilier la convention sans respecter les dispositions du statut du fermage.

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Contestation judiciaire des motivations des décisions de rétrocession des SAFER (10/2020)

Lorsqu’une SAFER acquiert un bien pour ensuite le rétrocéder à un exploitant, la décision de rétrocession choisissant un candidat considéré comme prioritaire doit reposer sur une motivation explicite (art. L. 143-3 du code rural). Tout candidat acquéreur évincé peut saisir le tribunal judiciaire pour faire annuler la décision si la motivation de la SAFER est considérée comme contestable. Par un arrêt du 20 février 2020, la Cour de cassation a rappelé cette solution en précisant que la motivation de la décision de rétrocession, qui doit se suffire à elle-même, doit comporter des données concrètes permettant au candidat non retenu de vérifier la réalité des objectifs poursuivis au regard des exigences légales (Cass. 20/02/2020, n° 18-25503). En l’espèce, la décision de rétrocession n’étant pas suffisamment motivée, la vente a été annulée.

Pour une approche complète du sujet :

V. article de Me Gilles VINCENT: Quelques arrêts récents sur la motivation des décisions de rétrocession des SAFER

V. article de Mme Christine LEBEL : Motivation de la décision de rétrocession de la SAFER : la réalité des objectifs poursuivis doit pouvoir être vérifiée !

V. Bulletin d’information n° 617 du 15/04/2005 de la Cour de cassation

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